吴宜夏：文旅度假项目的立项应从四态入手

中国中建设计集团城乡与风景园林规划设计研究院院长吴宜夏

近几年中国的旅游行业发展迅猛，刚刚过去的2015年，我国国内旅游突破40亿人次，旅游收入过4万亿元人民币，出境旅游1.2亿人次。基于这种烈火烹油、鲜花着锦的盛况，众多旅游国字头企业、房地产大鳄乃至行业外资本均纷纷进入旅游地产这一领域，而融合了观光、休闲、度假、游乐、体育等多种功能的旅游综合体更是受到资本的广泛热捧。但目前我国的旅游地产特别是新兴的旅游综合体，仍处在多元化的探索阶段，尚未形成十分成熟的商业模式。旅游地产的发展现状和前景如何？未来开发模式会有哪些新的趋势？一个成功的旅游综合体必须包含哪些元素？让我们来听一听中国中建设计集团城乡与风景园林规划设计研究院的院长吴宜夏对此的解读。

建筑畅言网：当前，越来越多的旅游地产项目出现在市场上，您如何看待我国旅游地产的发展现状和前景？您认为未来旅游地产的开发模式和规划设计将会有哪些新的趋势？

吴宜夏：旅游地产是依托区域旅游资源而策划建设的具有旅游和居住双重功能的房地产项目，业态形式表现为住宅、商业地产和主题公园等。我国旅游地产市场从2012年起急速增长，增长率在50%以上；基本发展历程由旅游+地产的早期结合， 以宏村周边地产为代表的名胜古迹周边项目，中间经过房地产商急速发展时期，以华侨城+欢乐谷为代表的主题公园一体项目，现在市场逐渐趋于理性，形成以世茂怒放海、万达长白山、无锡灵山为代表的综合度假社区项目。

目前现状呈现出几个特点：

从产品层面，旅游地产体量渐小，2万平米以下占比超七成；住宅地产的产品偏好由大面积别墅向小面积公寓或院落转化；互联网+的概念在推动住宅旅游地产投资价值提升，商业旅游地产的品类由相对单一的酒店产品形成了由度假酒店产品、民宿产品和其他文化主题特色产品相结合的产品体系。 

从运营层面，由地产政策红利时代的单纯地产销售向旅游属性溢价和物业运营溢价，度假吸引力+物业运营引领地产价值凸现；“互联网+“开放平台实现(B2C&C2C)，改变度假住宿产品结构，出现了民宿所有者、度假公寓业主和其他C端业主等多元化供给侧变革。

从产业生态层面，重构智能家居的居室生态、商业和生活生态体验区的社区生态和具有智慧旅游功能的目的地生态链。

从金融层面，旅游地产开发出现轻资产化趋势，并可通过重筹吸引民间零散资金，在基金公司的跨界合作下，推动地产公司的平台开发模式的形成。

未来我国旅游地产必然在跨界融合呈现更深度和更广度的变革，并将形成兼具居住、度假和投资价值的社区生态体系，旅游地产企业将出现轻资产化运营趋势。

旅游规划整体从景区观光到“观光+度假+休闲”的一体化演进，从单一功能到复合功能，从旅游效益的“加法”模式到“乘法”模式的演进。具体从路径方法上，以时间换深度, 旅游项目和产品考虑静态的、动态的、禅修的、健身的、古老的、科技的、旅游及相关产业等。以空间换深度，进行全域大旅游的空间布局；以内容换深度，主题旅游策划将是对应圈层经济的主要体验方式。

建筑畅言网：近几年新兴的“旅游综合体”和以前传统的旅游开发项目最大的区别在哪些方面？您认为一个成功的旅游综合体必须包含哪些元素？

吴宜夏：旅游综合体是指在一定规模的尺度范围内，基于休闲度假的主体功能，集聚多种管理功能业态，形成主题创意化、环境景区化、产品休闲化、空间集聚化、服务社区化的一种全新生活方式的载体。以传统的旅游开放项目相比，旅游综合体是推动区域旅游从观光时代走向休闲时代，从景区时代走向旅游目的地时代，从单一产品时代走向综合时代的新生力量，提供了一种土地综合开发的新模式，为旅游休闲地产的开发创造了空间。

成功的旅游综合体需要在主题上从生态依附向文化主题转变，从概念需求向产品支撑转变，从小试牛刀向大刀阔斧转变，从商品化向资本化运作转变，从个体经营向连锁经营转变，从个体价值向区域价值转变。在开发上注意以政态为纲，生态为基，文态为魂，形态为体，业态为本，商态为要。

建筑畅言网：在进行旅游项目的规划与设计时，最需要考虑的关键问题是什么？

吴宜夏：结合当下正在演变的慢旅行、全域旅游和主题游成为旅游新常态的趋势下，旅游项目的规划与设计最重要的关键问题是体现个性化的主题性原则和体现参与化的原真性原则以及体现拓展化的融合性原则相统一。在内容上分别从吃、住、行、游、购、娱和商、养、学、闲、情、奇的旅游要素充实旅游的厚度，并结合不同旅游项目，进行不同侧重点的体验设计，如观光旅游项目，在规划设计上注重风景类景点元素的精心设计和建造；度假旅游项目，注重旅游活动设施的完善和创新利用的规划设计；休闲旅游项目，侧重于整体环境的打造。

建筑畅言网：作为知名的规划设计单位，贵院在城市景观和文旅项目的规划设计方面，具备哪些独特的优势？

吴宜夏：中建城乡与风景园林规划与设计研究院拥有四个规划、设计所和一个文旅度假中心，在城乡景观和文旅项目的规划设计方面最主要的优势就是具备全产业链、跨行业的规划设计能力，在项目中本着传统规划理念积极探索新的市场规律，了解国家政策导向，以产城一体的理念拓展规划设计产业链，在城乡总规、详规、风景园林设计、建筑设计、照明规划设计、海绵城市、城市环境艺术、旅游地产规划、文旅度假策划、旅游运营咨询等领域都有成功案例。

建筑畅言网：能否为我们简要介绍一下贵院比较成功的文旅项目案例？在规划、研究、设计等阶段有哪些成功的设计模式可以和大家分享？

吴宜夏：在过去的两年中我院完成的部分成功案例：

城市环境艺术类--温州市平阳县昆明镇及南雁景区城市雕塑规划

                        --常熟南部新城核心区公共环境艺术专项规划

                        --漳州市中心公共环境艺术规划

景观设计类--长宁县长江大道景观设计

                 --漳州市龙江路公共环境及景观设计

                 --山东省鲁北监狱景观设计

 生态规划类--温州生态园三垟湿地公园控制性详细规划

                  --鄂尔多斯吉劳庆川东胜段湿地保护工程景观提升设计

                  --锡林浩特湿地生态恢复治理

                  --乌审旗嘎鲁图镇城区水系规划

旅游地产类--襄阳市东津新区云科技园景观规划

                 --河北省西柏坡柏里水乡概念性规划及建设性详细规划

                 --涞水野三坡拉普兰小镇概念性规划

                 --涞水野三坡圆周智慧健康谷概念性规划

中心城区类--北京石景山区景观总体规划及重点道路景观专项规划设计

                  --霍邱市主城区中内景观 及沿岗河滨水景观城市设计

美丽乡村类--西柏坡美丽乡村连片总体规划

                 --金山岭美丽乡村连片总体规划

                 --河北省京西百里画廊张家口古村堡片区总体规划

                 --保定太行山片区美丽乡村旅游规划

旅游策划咨询类--镇江金山湖文化创意产业园项目策划

                        --西柏坡村旅游策划

                        --涞源西道沟村古村堡旅游策划运营咨询

通过大量的文旅游度假项目规划实践，我们认为文旅度假项目的立项应从四态入手：业态、文态、生态、形态。首先确定业态，然后挖掘项目所在地的文态，以保护生态为根本原则，最后确定项目的物理和空间形态。

建筑畅言网：文旅度假项目的成功开发能够帮助城市和乡村实现全面的产业结构转型，在规划设计阶段应该从哪些方面入手？

吴宜夏：成功的文旅度假项目首先应从业态入手，目前大量已建成的旅游综合体仍然是以大资本投入的方式建成目的地型的具有强烈商业地产属性的主题乐园，具备吃、住、行、游、购、娱以及地产销售等功能，这种形式需要巨量的资金投入，专业的地产经营团队及物业管理团队进行运营，并要在一定的时间回笼资金，结算投资。同时掠夺性地占用土地和生态资源，与项目所在地的文脉、自然风貌形态等不兼容，并不能真正帮助当地居民获得除了打工以外的资源性经济收益。同时也不能符合城乡产业结构转型的宗旨，其实就是资源依赖型的地产业态。

建筑畅言网：主题塑造已经成为旅游地产开发的关键，作为建筑师，如何通过设计更好地体现旅游综合体的主题性和文化性？

吴宜夏：旅游地产的主题性和文化性必须与项目所在地的生态环境、地理风貌、历史文脉、民风民俗、传统风貌等高度契合，并与当地居民生活共荣共生，才是可持续文旅度假项目发展的正途。

建筑畅言网：旅游综合体大多建在山清水秀、环境优美的地方，在规划、设计和建设的过程中，建筑师采取哪些措施能够最大程度确保低能耗、少污染和建筑的可持续性？

吴宜夏：作为建筑师在旅游度假项目的设计中应该尽量使用项目所在地的传统建筑型式、当地建筑材料、当地建筑施工团队，设计小而美、低技派的建筑，自然就会降低对生态资源的破坏，降低能耗、减少污染，同时降低投资和运营费用。

建筑畅言网：您认为旅游综合体这一模式以及中国目前整体的旅游地产开发，还存在着哪些误区和问题？应该如何改进？

吴宜夏：随着地产行业的全面紧缩，旅游地产项目的投资热情也有明显回落。我们认为目前大资本投入的目的地式的地产旅游并不是旅游业发展的前景。而全域旅游、全时度假的方式是未来旅游发展的方向。随着互联网经济的发展，大交通、旅行团、门票经济也越来越被游客诟病。未来个性化旅游、无目的地旅游、全时体验、全域度假的全新模式将会越来越受欢迎。为契合旅游市场的变化，文旅度假项目的规划与设计就必须充分调研项目所在地的文化、生态、自然资源、区位、旅游圈层等等，并充分考虑运营模式。对项目存在地进行全域规划，精细设计。与当地居民共同建立居住、生产、生态、环保的可持续的旅游业态。